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最長35年で住宅ローンを借り 10年早く返す方法 【1】

永田 雅士 自己紹介へ
2018/10/11(木) 豆知識

 

35年組むために

大体どのような住宅ローンがあるのかわかってもらえたと思います。では実際にどうすれば住宅ローンを借りることができるのか?それには、まず貸し手の金融機関がどのような審査項目を持っているのか知る必要があります。

 

 

借りる人=“あなた” がどんな人か?

 

  • これまでの借入履歴

あなたの人となりを見る上で、まず注目されるのが、過去の借入履歴です。過去にこの人は借りたローンをちゃんと返したのか? 滞納は無かったか?  など、借金に対して、誠実に対応してきたかがチェックされます。具体的には、クレジットカードや携帯電話、車のローン、奨学金といった返済履歴です。ローンを取り扱う会社は、そのような返済状況の記録を共有しています。そのため、過去にクレジットカードの審査が通らなかった、といった経験のある人は何かしらの情報が残っている可能性が高いので、注意が必要です。

 

  • 勤続年数・収入

収入が多ければ多いほど有利になります。住宅ローンの場合は、同じくらい雇用形態が重要視されます。公務員や正社員、特に上場企業で決算状況も良い会社であれば、かなり審査に通りやすくなります。一方、パートや派遣、契約社員などは、審査が通りにくいです。また、自営業者も収入が不安定と見られているため、過去3年間の収入、事業の状態も調べられ、普通の会社員よりも厳しく審査されます。

 

  • 返済能力=返済負担率と年齢

収入がわかると、どのくらいのローン返済を負担できるかが計算されます。これを一般的に返済負担率と呼んでいますが、簡単に言うと、年収の何%くらいがローン返済に回せるか、という割合のことです。通常、30%前後、高い所だと40%として計算する場合もあるようです。あなたの年収が450万円であれば、

450万円 ÷ 12ヶ月 × 30% = 112,500円

となります。月々11万円程度なら払えるだろう、と銀行は判断します。

年齢については、基本的に75歳or80歳までに返済するという条件がほとんどです。そうなると、35年借りようと思うと、遅くても40歳までにはローン返済を開始する必要があります。

ちなみに、上記の112,500円を35年間月々返済すると、総返済額4,700万円のローンを借りることが理論上は可能です。しかし、収入に対してその金額は借り過ぎの可能性が高いです。このローンを組む時の目安の金額については後述します。

 

  • 生命保険 = 健康状態

住宅ローンを借りる場合、普通、団体信用生命保険への加入が必須条件になります。借り手である“あなた”に万が一のことがあっても、保険で賄うことができるようにするためです。生命保険ですから、当然加入時の審査があり、健康上の問題を抱えていると、加入ができません。すると、住宅ローンを組むことができなくなります。

※一部の銀行では団体信用生命保険の加入が不要の場合もあります。

 

 

物件に関する情報 = “どんなもの”を買おうとしているのか?

 

 住宅ローンとは、土地と住宅を担保にしてお金を借りるものですので、返済が困難になった場合は、担保は差し押さえられます。そのため、貸し手は担保価値が融資する額に見合うか調べます。

 

  • 新築の担保評価

新築の場合は基本的に、物件の価格だけでなく、諸費用を含めた全額が担保評価の対象になります。基本的に物件としての評価が悪くなる可能性は低いです。ただし、立地や建物の評価が、何かしらの理由で、近隣の相場から著しく低いとされた場合、担保評価を再検討される可能性もあります。万が一、購入額よりも低い担保評価となった場合は、借入で賄えない分を自分で用意する必要があります。

 

  • 中古の担保評価

中古物件の場合は、新築よりも厳しく、基本的に金融機関が担保評価を再検討します。通常再計算された担保評価額までしか融資を受けられませんので、低い評価を受けてしまうと、借入金額に届かない、という場合もあります。

 

 

 

あなたが会社員なら

 

 ここまでの内容で明らかな問題がなければ、通常は審査に通るものと思ってもらって大丈夫です。

 しかし、実は優良企業の会社員でも住宅ローンの審査に通らない人が結構いるのも、また事実なのです。

 「安定した企業に正社員で勤めているのになんで?」と思われるかもしれませんが、勤続年数、収入、会社での待遇、返済能力、年齢、などの前提条件ではない、意外な理由で審査に引っかかってしまうことがあります。

 

  • 携帯電話料金の滞納

最近よく聞くのが、携帯電話の料金の滞納です。

最近、機種の本体代金を分割支払いにして購入(割賦販売、実質0円! のような販売方法ですね)する方も多いかと思いますが、これは立派なローンです。代金は通話料と一緒に請求されることになりますが、口座に十分なお金がなく引き落とせなかった場合、借入履歴が汚れてしまいます。この滞納が引っ掛かってしまい、住宅ローンの審査に通らないということがあります。

 

  • 年金保険料の未払い

年金保険料の未払いにも注意が必要です。年金保険料は20歳から払う義務がありますが、学生だった期間は払っていなかったなど、何らかの理由で払っていない期間がある場合、これも審査で引っ掛かる可能性があります。学生が終わった時に、未払い期間と金額が明示された書類が届いていると思いますが、厳しい取り立てなどがあるわけではないので、忘れている人も多いのです。

 

  • 税金や支払いの滞納

住民税や車の税金なども同様に、滞納分がある場合には審査が通らない可能性があります。また、クレジットカードの支払いで引き落としができなかった場合なども、審査で引っ掛かる場合がありますので注意が必要です。

こうした滞納金があると、いくら収入が多くても審査に通らないことがあります。

 

  • クレジットカードのキャッシング枠

意外と気づかないことが多いのがクレジットカードのキャッシング枠です。

クレジットカードのキャッシングでは、ATMにクレジットカードを入れるだけで簡単にお金を借りることができてしまうため、金融機関によっては、この枠が既に借りているものだとみなされてしまうことがあるのです。少ないものでも10万円〜30万円くらいはキャッシング枠が付いているものが一般的ですので、キャッシング機能付きカードを複数枚持っていると、それだけで、100万円、200万円の借金を持っていると見なされる可能性があります。

このため、キャッシング枠のついたクレジットカードをたくさん持っていると、これが理由で住宅ローンの審査に通らないという場合があります。

ですから、使っていないクレジットカードは解約し、使っているものに関しては、使わないキャッシング枠があれば、枠の変更をしましょう。

 

  • 車のローンが残っている

 マイカーローンが残っていると、住宅ローンの借入可能額が減ってしまいます。同様に、カードローンなど、他のローンも残っていると、住宅ローンの審査が厳しくなります。借入可能額が減額になるのは、返済比率の問題です。35年の住宅ローンも、数年のマイカーローンも、同じに扱われてしまうために、借入可能額が大幅に減額されてしまいます。住宅ローンを借りる場合は他のローンができるだけ無いように整理しましょう。

 

 

あなたが自営業なら

 

 住宅ローンの借り入れにおいて、自営業者の場合は審査で厳しいチェックが入ることが多いです。銀行側の立場になって考えると、その理由もわかります。

今まで書いてきた条件と照らし合わせても、貸し手の金融機関から好まれる相手でないのは想像に難くないと思います。もちろん、自営業といっても代々続く老舗を継いで、経営的にも収益が安定しているような場合は別ですが、そのような自営業者は一握りでしょう。

 何千万円という大きな金額を貸し出すことになる住宅ローンでは、銀行は「きちんと返済してくれるのか?」ということをもっとも重視します。銀行にとって一番のリスクは貸したお金が返ってこないことです。そのため、様々な条件を設けて、この人ならきちんと返済してくれるという基準にしているわけです。

自営業者の場合「信頼性」は残念ながらあまり高くないと見られています。業種にもよりますが、繁忙期と閑散期で収入がまちまちであったり、ブームや流行りすたりで売上が増減、景気の動向や取引先の影響によって事業が傾いてしまう可能性があるため「安定した返済」という視点でマイナスとなってしまうのです。

 しかし自営業だからと真っ向から否定されるということはなく、きちんとした経営体制の説明や収支状況を伝えれば、問題なく審査に通過することはできます。

 

 住宅ローンの契約条件として、勤続年数という項目があります。自営業者の場合も同様で、事業をどれくらいの期間続けているのかをチェックされます。もし何十年も事業をしているという人であれば、きちんとした経営と収入があるという証明にもなるので、審査ではプラスになるでしょう。

 事業継続年数は通常の銀行であれば、2年~3年以上という条件にしていることが多いです。少し厳しいなと感じる人がいるかもしれませんが、この項目は自営業者だけにある条件というわけではなく、サラリーマンであっても同様です。

 

 また、もちろん収支状況も重要で、自営業者の場合は、前年度の税引き前所得が100~200万円以上というのが条件になっています。100万円以上であれば思ったより敷居が低いなという印象を持たれるかもしれませんが、もちろん借り入れ金額が上がれば、それ相応の収入が求められます。ここでは「税引き前所得」がチェックされるということを覚えておきましょう。

 

 自営業者の場合は審査が厳しくなる・・・という印象は確かにありますが、きちんとした収支と経営状況を説明できれば、大きく不利になるというわけではありません。一方で会社員であっても、勤続年数が短いとマイナスポイントになりますし、勤め先の経営状況によっては厳しい審査となる場合もあります。ですので、自営業者だからといって諦める必要はありません。いくつかの条件を満たせば住宅ローンを通す確率が飛躍的に高まります。

 

 

埼玉県で本物自然素材住宅を建てるナチュラルハウス

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