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住宅ローン『賢い借り方・返し方』【1】恐怖の金利

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/07/21(土) 豆知識

恐怖の金利

 

 住宅ローンを借りる上で最も重要なものに、『金利』があります。太郎さん夫婦は、マイホームを建てるために銀行から3,000万円を借りることを決めました。返済期間は35年。つまり、35年かけて銀行さんに借りたお金をコツコツと返していくことになります。ところが、当然銀行も無料でお金を貸してくれるわけではありません。返済をする時にはあなたにお金を貸してくれた、その御礼をプラスした合計を銀行に返すことになります。これを金利と言います。例えばその金利が1%だとします。この場合、銀行への返済は御礼(金利)を含めて毎月8万4,686円を返済していくことになります。では、金利が2%になればどうなるでしょうか。その場合毎月の返済金額は9万9,379円になります。

 

 このように同じ金額を同じ年数で返済するにしても金利がたった1%違うだけで、毎月の返済額は大きく変わってきます。更に35年後の総返済額を比較すると、金利が1%の場合総返済額は3,556万9,800円。金利が2%の場合、総返済額は4,173万9,600円。約617万円もの差があります。つまり銀行への金利は低いに越したことが無いということはおわかりいただけたと思います。

 

 

金利の種類

 

 住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントの一つが、金利です。つい、目先の金利でローンを選びがちですが、金利には3つのタイプがあることを知っていますか? ずっと金利が変わらない(=返済額が一定)ものもあれば、返済途中でも金利が変わる(=返済額が増減する)ものもあります。ご自分のライフプランに合った、金利のタイプを選択することが大切です。

 

1:固定金利タイプ(全期間固定金利型)

これは借り入れた時の金利が、全返済期間を通じて変わらないタイプです。

 

  • メリット

・借入れ後に金利が上昇しても、将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定

・借入時に返済期間全体の返済計画が確定

・金利上昇の影響を全く受けない

 

  • デメリット

・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない

・他の2つの金利タイプと比べると金利が高め

・借入できる金額が他の2つのタイプと比べると低め

 

  • こんな人におすすめ

・家計管理のしやすさを重視したい人

・金利上昇リスクを避けたい人

・転職予定で今後の借り換えが難しい人

 

2:変動金利タイプ(固定期間選択型)

「当初3年間○%」など、一定期間だけに固定金利が適用されるタイプです。

 

  • メリット

・固定金利期間中は、返済額を確定できるから安心感がある

・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少

・全期間固定金利型よりも低金利

 

  • デメリット

・借入れ後に市場の金利が上昇すると、返済額が増加

・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

 

  • こんな人におすすめ

・子どもが大きくなるまでなど、一定期間返済額を一定にしておきたい人

・教育費の支出のピークを過ぎ、数年後、返済の増額に対応できる人

 

3:変動金利タイプ(変動金利型)

金融情勢の変化に伴い返済の途中でも、定期的に金利が変動するタイプです。

 

  • メリット

・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少

・金利が低いため、借り入れできる金額が増やせる

 

  • デメリット

・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加

・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

 ※急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します。

 

  • こんな人におすすめ

・共働きなどで、どんどん繰り上げ返済ができる人

・貯蓄に余力があり、金利上昇時に借り換えができる人

 

 

金利タイプは返済負担率を目安にして決める

 

 先ほど3つの金利タイプを紹介しましたが、どの金利タイプにも一長一短があり、『絶対にこれが良い!』という商品が無いのが住宅ローン選びの難しいところです。どのタイプが自分に合っているかを判断する為に『返済負担率』というものがあります。これは住宅ローンの負担の重さを表す指標で自分の年収に対して、年間返済額が何%程度かを計算した数値になります。

 ※ここで言う年収とは手取り・税込の金額です。

 

あなたの年収負担率ではどの金利タイプがベスト?

 返済負担率のざっくりとした目安を示すと、子どもがいる家庭では25%がギリギリ無理なく返済ができるレベル。15〜20%であれば、比較的余裕を持って返済できるレベル。そして30%以上はかなり返済が厳しくなると予測できます。

 

■ 返金負担率が20%以下

変動金利型で借りて、低金利の恩恵を最大限に活かしても良いかもしれません。ただし金利上昇によって、返済額がUPするリスクもあるため、子どもが小さく家計に余裕がある時に、積極的に繰り上げ返済をして借入額を減らすことが大切です。

 

■ 返金負担率が25%の人

返済をするのがギリギリの状態なので、金利の固定期間が長く、家計にとって安定性の高い全期間固定金利型か、固定期間選択型を利用するのがオススメです。変動型だと金利が上がって、返済額が上がると、家計破綻を引き起こす危険性があります。

 

■ 返金負担率が30%以上の人

この人は家計に余裕がない状態です。少し大きな出費があると、住宅ローンの返済が厳しくなる状態です。そのため毎月の返済額が完済まで変わらない、全期間固定金利型を利用するのが良いでしょう。

 

 

 

 

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