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最長35年で住宅ローンを借り 10年早く返す方法 【おわりに】

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/10/14(日) 豆知識

10年早く返す!

 

家賃を払い続けるのは損、という話は昔からありますが、結局ローンで買った物件の完済に時間が掛かれば掛かる程、資産価値としては落ちていくわけですから、できるだけローン返済を早く済ませる方が良いわけです。

また、できるだけ早く返済し、子供の将来や、自分たちの老後を見据えた貯蓄をしていくことが賢い資産形成だと思います。

 

 

3つのポイント

 

 実は住宅ローンを返す重要なポイントは3つだけです。この3つの考え方さえ抑えていれば、普通の何も手を講じない人とくらべて、10年、場合によってはそれ以上返済期間を短くすることが可能になります。

 その3つとは、

 

  • 少なく借りる
  • 安い金利で借りる
  • どんどん返す

 

この3つだけです。

 

 

  • 少なく借りる

「当たり前じゃないか!!」

と怒られるのを覚悟で、一番最初にもってきました。

なぜかと言うと、当たり前過ぎることなのに、この部分を抑えている人があまりに少ないので、多くの人が住宅ローンの返済に苦労するのです。

 

本来、仲良く一家団欒の時間を過ごすことを夢見て家を買うはずなのに、両親共働きで、子どもと遊ぶ時間も家族の団欒の時間も無く、家の中も片付ける暇が無いという生活。

極端な話と思われるかもしれませんが、家を買った方の話を聞くと常に、「住宅ローンが・・・」「子どもが産まれたから生活費が・・・」「とうとうお小遣い制だよ・・・」という話題が多いです。

確かに新しい家は気持ちの良い空間ですし、新しい知り合いもできます。

ただ、身分不相応に大金を借りて(銀行は貸してくれます)、その返済だけに追われる日々になってしまうのでは、元も子もありません。また、例えば35歳で35年ローンを組んだ場合、返済完了は70歳という事になります。60歳で定年を迎えているにも関わらず、まだ10年のローン返済が残るのです。

 

まずはあなたが実現したいマイホームとは何なのか? そこに必要なお金は最低でどの程度なのか? という事を把握して、その上で、出来る限り金額を抑えて借りるという事が何よりも重要になってくるのです。

 

モデルルームなどに行ってしまうと、どうしても雰囲気にのまれてしまい、当初の予定よりも高い金額の家を購入してしまう傾向にあります。

しかも、それが家電製品なら差額は1万円とか2万円くらいですが、それが家になると、数十万円、数百万円の差額になってきます。

更にそこに35年分の金利が掛かってきます。そこまでのイメージが沸かないのです。「元々3,000万円くらいは借りようと思っていたんだから、何とか月1万円くらい頑張って、この家を買おう」と安易に考えてしまいます。

 

そうは言っても、借りられる範囲に収まっているのだから、ちょっとくらい高い家を買いたくなる、という気持ちも十分わかります。

 

ここは実際に計算結果を比べてみるのが一番わかりやすいかと思います。

フラット35の借入可能額を計算すると、年収400万円で、3,700万まで借入可能と計算されます。なので、3,500万円借りるとかなり限度額ギリギリの金額です。3,500万円で住宅ローンを組むことを前提に、実際に返済の簡易シミュレーションをしてみます。

 

ローンの繰り上げ返済の計算ができるホームページがありますので、こちらも参考にしてみてください。

 

       Keisan 生活や実務に役立つ高精度計算サイト

       http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302

 

◆借入金額   3,500万円     

◆返済方式   元利均等

◆返済頻度   毎月       

◆返済金利   年利 1.55%

◆返済期間   35年

 

◆返済総額   45,369,851円   

◆毎月返済額  108,023円

 

繰り上げ返済無しだと、月々11万円弱の返済となります。

返済総額は約4,537万円です。

 

では借入金額が3,000万円だとどうなるか?

 

◆借入金額   3,000万円     

◆返済方式   元利均等

◆返済頻度   毎月       

◆返済金利   年利 1.55%

◆返済期間   35年

 

◆返済総額   38,888,438円

◆毎月返済額  92,591円

 

月々の返済額が9万円ちょっとまで減りました。返済総額は3,888万円。

 

仮に3,500万円の時と同額(月々11万円)を返していくとどうなるでしょうか?

 

◆借入金額   3,000万円     

◆返済方式   元利均等

◆返済頻度   毎月       

◆返済金利   年利 1.55%

◆返済期間   28年

 

◆返済総額   36,998,329円

◆毎月返済額  110,114円

 

28年の返済期間で返せるという計算になります。返済総額も

3,888万円 → 3,700万円

となり180万円も返す金額が少なくて済みます。

 

当たり前のことではあるものの、このように実際に返済のシミュレーションをして、返済金額を見てみないと、実感が沸かないかと思います。

 

そして500万円という金額で言われるよりも、

「7年借金返済が早く終る」

ということを目で見て確認すると、かなりの驚きがあると思います。

 

家というものは、ちょっとこだわると、すぐに数百万円の金額が必要になります。しかも、見学会などに参加すると、せっかくだから100万円くらい追加しよう、というような感覚になっていってしまいます。

 

ある程度、金利と借入額と返済期間の関係を頭に入れておけば、「このオプション付けるために5年か」と浮かぶようになります。

 

多額の住宅ローンを組んでしまう大きな理由が、もう一つあります。

それは

「ボーナス返済」

です。

ボーナスをあてにして借入金額を増やす人がかなり多く見られます。

 

しかし、リーマン・ショックや、為替の影響、もしくは震災の影響で厳しい状況に陥った会社にお勤めの方はよくご存知かと思いますが、ボーナスはあくまで業績賞与ですので、業績が悪くなるようなことがあれば、すぐにカットされてしまいます。

ボーナスをあてにして返済計画を組むというのは、非常に危険な考え方なのです。

しかも、35年の長きに渡り、安定的に今と同等かそれ以上のボーナスがもらえていると仮定するというのは、甘すぎる考え方と言えるでしょう。

 

とにかく、借りる時にはボーナスをあてにせず、月の給与だけで返済する計画にすることをお勧めします。

 

 

 

  • 安い金利で借りる

数社比較して一番安いところに決める、という人もいると思いますが、まだまだ金利を安くする余地があるのです。

その方法が「金利交渉」です。

 

交渉は苦手、とか、相手はプロだし、とか気遅れてしまう気持ちもわかりますが、交渉で更に返済金額を減らせる可能性があるとしたら、やる気が出てくるのではないでしょうか?

 

銀行の店頭表示金利で、例えば10年固定で1.5%や1.3%と書かれていたとします。実はこれは絶対に変えることができない金利ではなく、ある程度値切ることが可能な金利です。ではどう値切るのかというと、車を買うときと全く同じやり方で大丈夫です。

 

車を買うときはまずAというディーラーで見積りを取ります。その次にBというディーラーに行って、Aではこの金額の提示を受けたけれど、ここではいくらになりますか、というように相見積りを取ります。これと全く同じやり方です。

 

銀行で考えれば、例えばA銀行に行って、住宅ローンの提示条件を教えてもらい、今度はB銀行に行って、ここなら何%になりますかというふうに相見積りを取って回れば、住宅ローンの金利も値切ることが可能です。

 

住宅ローンを値切って金利を下げてもらうとどうなるのか?

実際に住宅ローンを値切って金利を下げてもらうことに成功したとします。ここでは例として、

       ケース1 10年固定:1.4%  11年目以降:3.5%

       ケース2 10年固定:1.0%  11年目以降:3.5%

という設定とします。

 

ケース1 

10年固定:1.4% 11年目以降:3.5%

 

 

 

 

ケース2 

10年固定:1.0% 11年目以降:3.5%

 

 

 

 

 

 

この金利差0.4%で、120万円近くの返済額削減になります。

どうでしょうか? これだけの効果があるのに、使わない手はありません。ホームページに載っている金利だけを見て決めるのではなく、金利交渉をする、という選択肢を常に持って住宅ローンの借入を検討しましょう。

 

仮に金利としては最安であっても、それ以外の条件が悪い場合もあります。あなたがここで借りたい、と決めた金融機関があった時に、金利条件がちょっと高いようであれば、他社との相見積りをとって金利交渉に臨んでみるのが得策です。

金額以外の条件も含めて一番借りたいと思う金融機関で住宅ローンを組めることが、最高なわけですから。

 

金利について言えることは、住宅ローンを言われたままの金利で借りるのは損だということです。他の金融機関を利用すれば金利が下がらないか考えてみて、値切りの交渉をしてみると良いと思います。ほかの銀行でもシミュレーションを行ってみて、ではここではいくらになりますか? というふうに相談を持ち掛けてみれば、相手も利益を逃すことになりますので、ある程度の金利の引き下げはやむをえないという考えも持っています。

 

 

 

  • どんどん返す

ここまで最小限のお金に絞って借入を行い、金利もできるだけ安くなるように交渉した上で、住宅ローンを組んでいれば、それだけでもかなり返済期間が短いか、返済金額が少なくなります。

更に返済を早める方法が「繰り上げ返済」です。

 

通常の場合、繰り上げ返済は余剰資金を使って返すもの、と言われています。ローンの返済、生活費、必要な貯金、それらを差し引いた残りのお金の余剰分を繰り上げ返済に回します。

 

積極的な繰り上げ返済をしていくには、前述の通り、ボーナス返済は絶対に考えない、というスタンスで借入額を決めてください。

そして、手を付けなかったボーナスは、もらえたらラッキーということで、もらえた年は積極的に繰り上げ返済に回します。実際にシミュレーションしてみましょう。

 

さきほどの3,000万円を28年返済に縮めたケースです。これに年間50万円の繰り上げ返済を考慮すると、336ヶ月 → 249ヶ月(87ヶ月短縮)という結果になりました。これだけで更に5年以上返済期間が短縮されます

 

◆借入金額   3,000万円     

◆返済方式   元利均等

◆返済頻度   毎月       

◆返済金利   年利 1.55%

◆返済期間   28年

 

◆繰り上げ返済 毎年12月に50万円ずつ

        ※繰上げ後の返済回数を減らす

 

◆返済総額・返済回数   繰り上げ返済無  36,998,329円(336回)

             繰り上げ返済有  34,910,163円(249回)

 

2014年の中小企業の冬のボーナスの平均は40万円弱でしたので、夏と合わせれば、なんとか50万円捻出できるかな、と思ってこの金額にしています。

 

もし50万円捻出できなくても、20万円、30万円でも数年の短縮ができます。ですので、ボーナスをあてにせずに返せる金額でローンを組み、ラッキーなことにボーナスがもらえるということがわかったら、それを繰り上げ返済に回す、このサイクルが重要です。

 

これであれば、仮にボーナスが出ない年があっても、元々ボーナス無しで返済できるように組んでいますので、特に慌てる必要はありません。

淡々と月々返していけば良いだけです。またもらえるようになったら繰り上げ返済を行えばよいのです。

 

しかし、最初からボーナスをあてにしてしまっていると、そうはいきません。

貯金額が削られていく不安にかられ、かなり精神的なストレスを感じるようになってしまうでしょう。

 

 

 

まとめ

 

住宅ローンを早く返す為のテクニックは他にも沢山あります。参考にしてみると良いと思います。ただ、本当に大きな影響があるポイントは3つだけです。

 

繰り返しますが

  • 少なく借りる
  • 安い金利で借りる
  • どんどん返す

ということです。

 

この3つをしっかりと実行して、金融機関の勧めるままに住宅ローンを組んでしまわないようにすれば、数百万円の削減と、10年の返済期間短縮が可能なのです。

 

もしあなたが家を買おうとしている時に、

「何千万円も借りるんだし、100万円くらいのオプションなら付けても良いかな」

と思う瞬間があったら、それは完全に無駄な借金です。

「これがあの瞬間か!」

と我に返って、本当に必要な金額の住宅ローンを組んで、素早く返済し、夢見た通りの幸せなマイホーム生活を手に入れてほしいと思います。

 

 

※参考文献

フラット35 ローンシミュレーション

http://www.flat35.com/simulation/index.html

 

フラット35 年収から借入可能額を計算

http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

 

自営業者が住宅ローンの審査を通してきちんと返す5つの秘訣

http://fp-tokushima.com/zieigyousha-juutakuloan-4342.html

 

新生銀行 住宅ローン 総合案内

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/application/

 

みずほ銀行多目的ローン[住宅ローン利用者専用口]商品詳細

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/multi_j/detail.html

 

イオン銀行 新規お借入れをご検討中の方

http://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/lp/new_b.html

 

Keisan 生活や実務に役立つ高精度計算サイト

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302

 

 

 

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