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災害に負けない家づくり【3】 土地について

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/06/19(火) 豆知識

土地チェックリスト

 以下では、あなたがどのような手順で土地を選んだ方が良いのかを説明していきます。

 

土地の履歴を知る

地盤を知るには、古地図が参考になります。昔はどんな土地だったのか、どんな用途だったのか、予め確認しておくことで必要な対策が取れます。古地図は明治時代以降のものが参考になります。図書館や役所の情報公開コーナーなどにあり、電話で聞くと有無を教えてくれるでしょう。

ただし、古地図といっても江戸時代のものになると測量が正確ではなく、あまり参考になりません。なお、地盤の状態は敷地内で地盤調査を行なってみないと、確定的なことは言えません。隣の敷地は大丈夫でもこちら側は軟弱ということもあります。

 

地形を確認する

物件の現地では、周辺の地形をよく観察してみることが大切です。都市部では住宅が密集し、地形がなかなかわかりづらいことも多いのですが、一見すると平坦に感じられる地域でも意外と高低差があるものです。道路の傾斜や建物の基礎部分を観察すると、その高低差がわかりやすい場合もあるでしょう。周辺よりも低くなっている土地は大雨の時などに水が集まりやすく、地盤が弱くなっていることもある他、周囲の家の基礎部分に亀裂などがある、周辺で複数の電柱がバラバラに傾いている、などにも注意が必要です。

 

擁壁のある土地の場合、その擁壁の状態を確認することはもちろんですが、周辺に擁壁が多い造成地であれば、盛土であることも考えなければなりません。実際にその土地が盛土なのか切土なのか、現地を見ただけで判断することは困難ですが、より慎重に地盤の調査をする必要があることを十分に意識するべきでしょう。

 

洪水ハザードマップ

低地には、地盤が弱いところが多く見られます。そこで、ハザードマップも併せてチェックすることをおすすめします。ハザードマップというのは、自治体が、大雨などで川が氾濫した場合などに、どこがどれぐらい浸水するかを予想したものです。これは市役所や都道府県庁で入手することができます。

 (図は東京都千代田区の洪水ハザードマップ)

 

 

 

地名で土地の特性を知る

法務局や地域の図書館などで、目的の土地の旧地名を調べてみることも有効です。この場合の旧地名とは、現在の市町村名や町丁目などの名称ではなく「字(あざ)」「小字(こあざ)」のことです。古い住所の表示でみられた「○○町大字△△字××1番地2」の時の××の部分になります。この「字」には、自然災害や地質、土壌などに由来したものが多く、それを調べることで土地の特性がわかることもあります。

ただし、当て字で本来の意味とは違う漢字によって表記されている場合もあるので、その由来も地域の歴史書などで確認できると良いでしょう。

もともと国内のほとんどの土地には「字」が付いているのであり、現在はそれがあまり使われなくなっているのに過ぎません。「字」が付いていること自体にはまったく問題なく、「字」に危険を示す文字が使われている時に注意するべきなのです。

 

 

軟弱地盤かどうかを調べる

 

 昔は沼地や田んぼであった場所も、軟弱地盤である場合があります。土地の購入前に、自治体の年設計図や不動産会社の造成計画図で確認してみましょう。インターネットでも傾向をつかむことができます。

 

  • 地盤の調査マップを閲覧できるホームーページ

https://www.jiban.co.jp/geodas/

 

「地形で見る軟弱地盤マップ」(ジオダス)

 

  • 防災上の危険地域を閲覧できるホームーページ

http://disaportal.gsi.go.jp/

 

 

駅前の人気の土地に注意

 

 誰も知らない「軟弱地盤」をあなたが引き当てないポイントがあります。それは「駅から徒歩10分以上」という条件で探すことです。意外に思われるかもしれませんが、駅の近くや学校周辺など、いわゆる人気の高い土地は地盤が弱いことが多いのです。鉄道を敷いて駅を作ったり、広い校庭のある学校をつくったりするためには、まとまった土地が必要になります。そこで、昔から建物が建ち並んでいる場所ではなく、低湿地であったり、水田や溜池だった場所を新たに埋め立てたりしたケースが多いのです。何も無かった土地に線路が敷かれると、駅前には人が集まります。そして必然的に商店や事務所が立ち並び、賑わいを増していきます。これは決して地盤が良いエリアだったからではありません。新しくできた町というのは、低地で地盤が良くないことが多いのです。地盤が良くない土地では地震の際、他に比べて間違いなく大きく揺れます。そのため、被害が大きくなると予想されるのです。

 

 

 

 

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