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知ってトクする! 最強土地選び 【はじめに】

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/06/21(木) 豆知識

はじめに

 

 

「家をつくろう!」と思い立って、まず始めるのが土地探し。土地は、一生で一度、非常に大きな買い物です。限られた地域の中から土地価格と利便性だけで決めてしまうのではなく、これからの家族の人生を広い視野で捉え、どんな環境・暮らしを選択するべきなのかをよく考えて決めたいものです。

 

本レポートは3つの章にわかれています。
1つ目は『土地選びの前の基礎知識』。土地を探す前に、「土地」についての不動産的な知識や建築的な知識を知っておくことが大切です。それぞれの専門的な知識を覚える必要はありませんが、最低限のことを知っておけば土地選びがよりスムーズに行えます。

2つ目は『土地選びの際のチェックポイント』。抑えておくべきポイントを完結にお伝えします。

3つ目は『安くていい土地をゲットする裏技』。この裏技を知っておくだけで何百万ものお金を節約できます。お買い得な土地の探し方、購入方法が書いてあります。

是非ご覧いただき、失敗しない土地選びを成功させてください。

 

 

基礎知識を学ぶ

 

 土地選びの前に、基本的なことを知っておく必要があります。これらを知ることで、人任せにしない、あなたに最適な土地選びをすることが可能です。

 

土地の価格

 広告や雑誌で土地を探していると、何故か広さなどに関わらず価格が高かったり安かったりします。どういう基準で価格が決まるのかさっぱり分からないとお考えの方も多いと思います。ここでは、土地の査定方法をご紹介します。よく路線価 (※1) を口にする方がいますが、一定の基準にはなりますが、基本的には路線価と売買価格はそれほど関係しません。場所にもよりますが、だいたい売却価格は路線価の1.3~1.6倍だと言われています。やはり土地も需要と供給の関係があり、たくさん売地が出るところは比較的に安価で、めったに売地が出ない所は割高感です。

 特に最近は、駅から 10分以内は人気が高く、駅から離れると急に人気がなくなります。一昔前は、買うと決めてから物件を探す人が多かったのに対して、最近は条件に合う物件が出るまで買わないと、決めている方が多いからです。不動産を買っておけば、勝手に相場が上がって得をするという「土地神話」が無くなった為ではないかと考えています。

※1 路線価(ろせんか):国税庁が、贈与税や相続税を課税する場合の土地に関する評価基準として、全国11 万 7000 ヶ所の土地の価格を定めたもの。

 

建ぺい率と容積率

 建てられる家の大きさは、用途地域ごとに決められた『建ぺい率』と『容積率』によって決まります。建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことを言います。土地(敷地面積)に対する建物の建築面積(建物を真上から見た時の水平投影面積)の割合のことで、数値をパーセンテージで表します。たとえば、敷地面積100坪で建ぺい率60%の土地の場合、建築面積の上限は60坪となります。

 

 容積率とは、建物の各階の床面積合計の敷地面積に対する割合のことを言います。つまり、1階、2階など全ての階の床面積を合計した面積が、土地の何パーセントまで許されているかということです。容積率80%の場合、例えば100坪の土地であれば、全ての階の床面積を合計して80坪までしか建てたらダメですよ、ということです。基本的に建ぺい率・容積率は都市計画法(統合的な町作りの計画)によって定められています。

 

 

土地の坪単価とは?

坪単価とは、土地の1坪当たりのです。

 1坪はおよそ3.3m²で、土地のおおよその目安として参考にされている数値です。例えば40坪の土地が1200万円だとしたら、坪単価は30万円ということになります。

 

 

 

 

用途地域

 

 都市計画法や建築基準法などにより、土地利用には様々な制限が定められています。そのなかで最も基本となるものが「用途地域」による建築物の用途制限です。これらの内容を細かく覚える必要はありませんが、これから土地を購入するのであれば、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しておきたいものです。たとえば、住居系の土地で「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」とされている地域では、建物の高さは10mまたは12mまでと決められています。

 

 

 

接道義務

 

家を建てる土地は、道路の幅員が4m以上の公道もしくは私道に、2m(ないし3m)以上接していなくてはならないという決まりがあり、これを『接道義務』といいます。また、幅員4m未満の道路に接している場合、道路の中心線から2m敷地を後退させる必要があります。中心線から2mない場合は、2mまで後退させる『セットバック』をする必要があります。セットバックした部分の土地は、建ぺい率や

容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、

この部分に塀や門などを立てることはできない決まりになっています。

 

 

 

 

区画整理地

 

土地区画整理事業によって、土地の区画形質を改め、公共施設の新設・変更を行われた土地を区画整理地と言います。当然、区画整理地は町並みも良いですし、生活の施設(水道・本下水)などもしっかりしている為、価格は高くなります。

 

 

条件付き売地

 

売地物件の情報を探していると「建築条件付き」、と記載された広告などを目にすることも多いでしょう。土地の売買契約とは別に、売主が指定する建築業者などとの間で、建築工事請負契約を締結して家を建てることが条件となっているものです。これを条件付き売地と言います。土地売買契約後 3ヶ月以内に売主もしくは売主の指定する建築会社と、工事請負契約を締結しなかった場合は、土地売買契約は無効となり、その土地は購入できません。

つまりは、建物を建てる工務店が指定されているということです。指定されている工務店と工事請負契約を結ばないと、土地の契約が白紙解約となります。

 

条件付きの条件は、外せるのか?

交渉で外せることもあります。売主は建物建築でも利益を見込んでいる為、土地価格に「条件を外すための料金」をプラスした価格でならOKと言うことがほとんどです。

 

 

 

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