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住宅ローン『賢い借り方・返し方』【3】賢い返済方法

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/07/26(木) 豆知識

賢い返済方法

 これまで、住宅ローンを選ぶ際に注意すべきポイントをお伝えしました。以下では住宅ローンを返済していく上で、知ってトクする情報をお伝えします。

 

 

繰上げ返済を利用する

 

 もし、あなたにまとまったお金があれば、いつでも自分から返済を申し出てもいいのです。一気に全額返さないといけない、と思い込んでいる人も多いのですが、そんなことはありません。借りているお金の一部を返してもいいのです。

 

 これを「繰上げ返済」と呼びます。実は、「繰上げ返済」はとってもお得です。その仕組みについて、少し見ていきましょう。一般的に住宅ローンをはじめとする借金は、借りた金額に応じて決められた金利分の利息を上乗せして返済していきます。借りたお金が多い間はそれに対応する利息分をたくさん払わなければいけません。借りてすぐの頃は、下手をすると返済している金額の半分以上が利息だったりする事もあります。つまり、返済しても借りたお金が減らないのです。ところが、繰上げ返済は、借りたお金そのものの返済に充てても良いというルールになっています。

 

例)

借入金額:3,000万円

金利:2%

期間:35年の固定ローン(元利金等型)

※元利均等返済とは、「元金+利息」の合計額が均等になる返済方法

 

 例を参考にすると、借金した時のお金(元金)だけでなく利息も約23万円減っていることがわかります。つまり、繰上げ返済は原則として早く行ったほうがお得です。ただし、住宅ローン控除を受けている期間中は、少しだけ事情が異なるので注意してください。

 

繰上げ返済の種類

 実は「繰上げ返済」は2つのタイプに分かれます。1つが「期間短縮タイプ」もう1つが「返済額軽減タイプ」です。

 

その1:期間短縮タイプとは

 毎月返済する金額は変わらず返済期間を短縮するタイプです。

 

 

 その2:返済額軽減タイプとは

 返済期間は変えないで、毎月返済するお金を減らすタイプです。

 

 

 

 

効果的な返済タイプとは

 基本的に借入する金額、期間、金利などの条件が同じ場合、「期間短縮型タイプ」の方が利息負担を減らす効果が高くなります。期間短縮タイプを利用して返済期間を短くすると、短縮した分の利息を減らすことができ、利息総額も大きく減らすことができます。借入して間もない、元金が多い時ほど繰上げ返済効果が高くなるため、資金の目処が立つならば検討すると良いでしょう。

 

将来の支出増額を踏まえた繰上げ返済

 期間短縮タイプは、利息軽減の効果は大きくなりますが、繰上げ返済後も今までと同額を返済していきます。そのため、子どもの教育費など、将来支出が増えることへの不安があるなら、当面は返済額軽減タイプを利用して、毎月の返済金額を減らし、将来の支出に備えることも検討しましょう。

 

 

期間短縮タイプと返済額軽減タイプの違い

 

例)

借入金額:3,000万円  金利:3%

返済期間:30年 ボーナス払い:なし

3年後に繰り上げ返済

 

 

 

特徴

向いている人

期間短縮

タイプ

・  毎月の返済はそのまま

・  返済期間が短縮する

・  返済額軽減タイプと比べて利息軽減効果が高い

・  教育費など他の資金手当ができている人

・  老後にローンを残したくない人など

返済額軽減タイプ

・  毎月の返済額が減る

・  返済期間は変わらない

・  期間短縮タイプと比べて利息軽減効果が低い

・  教育費などの資金を確保したい人

・  数年後に家計に余裕が出る人など

 

 

キャッシュフロー表を作成しましょう

キャッシュフロー表とは、将来のお金の収入と支出を予測する一覧表です。将来どのくらいのお金が必要となるかを予測することで、安全にローンを返済していくことが可能となります。計画的に繰上げ返済を利用するには、事前にシミュレーションをするといいでしょう。以下のような、無料で繰上げ返済シミュレーションができるホームページもあります。ぜひ利用してみてください。

 

       日本住宅ローン株式会社 住宅ローンシミュレーション

       https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html

余裕のある年だけボーナスで繰上げ返済する

返済計画を立てる際、最初からボーナス返済を利用するプランも考えられます。しかし、長い返済期間の中では、必ずしも予定どおりのボーナスが出るとは限りません。返済に余裕を持つためには、ボーナスでの返済まで勘定に入れて多額のローンを組むのではなく、毎月の収入で返済できる範囲内のローンを組み、ボーナスに余裕のある時に繰上げ返済をすることを考えましょう。

 

2本のローンがある時の繰上げ返済の考え方は?

住宅ローンの返済金利を考えた時、「変動金利」と「固定金利」の2本でローンを組むことがあります。このようなケースでは、将来低金利が続いている場合は固定金利から、金利が上昇している場合は、変動金利から繰上げ返済をしていくということも可能です。このような金利上昇リスクを考えた場合、変動金利のローンから繰上げ返済をするのが良いでしょう。また、ローン管理の手間も考えた場合、複数のローンがある時は、どちらかを集中的に返済し、早くローンの数を減らす方が良いとも言えます。管理の手間を省くことも大きなメリットになります。

 

住宅ローン控除が受けられなくなる場合もある

返済期間の短いローンの場合、早めの完済を目指して繰上げ返済を急ぎすぎると、せっかくの住宅ローン控除を受け損ねることがあります。借入れ日から最終返済日までの期間が10年未満になると、その後の住宅ローン控除が受けられなくなります。ご注意ください。

 

繰上げ返済の条件は様々、コストの低いものを活用!

住宅ローンを組む際は、金利や保証料など検討すべき内容が多くあります。繰上げ返済の手数料が無料であれば、将来必要な資金を残した上で、余裕資金ができるたびに返済していくことができます。一方、返済手数料が2万円、3万円と必要な場合、100万円程度のまとまったお金が出来てから返済しないと、手数料だけで相当な金額になってしまいます。フラット35では、繰上げ返済手数料は無料ですが、最低額は100万円からとなっているため、まとまったお金を用意からでないと、繰上げ返済はできません。

 

一定期間返済額を増額・減額できるケース

繰上げ返済と同様に効果を出せる方法として、「条件変更」があります。毎月の返済額を増額したり、元利均等返済と元金均等返済の変更、毎月返済とボーナス併用返済の変更などができます。毎月の返済額を増やせば、こまめな繰上げ返済と同様の効果を得ることができます。これによって、返済期間を短縮して総返済金額を減らすことができます。また、繰上げ返済の手続きを行う手間も不要です。一方、住宅ローンの支払いが苦しくなった時は、早めに窓口に相談しましょう。一定期間、毎月の返済額を減らしたり、借入期間を延ばしたりして、延滞を避ける返済計画の変更を行ってくれる場合があります。その場合、審査が必要となりますので、条件などは窓口で相談してください。

 

 

 

埼玉県で本物自然素材住宅を建てるナチュラルハウス

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