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最長35年で住宅ローンを借り 10年早く返す方法 【2】

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/10/12(金) 豆知識

 

条件1:フラット35を選ぶ!

借り入れる住宅ローンの候補は色々あると思いますが、あなたが自営業ならば、フラット35が無難な選択と言えます。

なぜかというと、会社員に比べ、自営業者であるが故の不利な部分を、必須条件としていない、あるいは、他の金融機関に比べて緩くみてくれる、というところがあります。それらを詳しく書いていきます。

 

  • 1年分の所得で審査を受けられる

以下住宅金融支援機構のフラット35のサイトからの引用です。

年収については、原則として、お申込み年度の前年(平成27年度においては平成26年1月~12月)の収入を証する公的証明書に記載された金額となります。

なお、公的証明書に記載された金額とは、次のとおりです。

  • 給与収入のみの方は、給与収入金額
  • ①以外の方は、所得金額
  • (事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得及び給与所得のそれぞれの所得金額の合計額)

 フラット35の詳細資料の必要書類一覧の中では、「確定申告をされている方つまり、自営業者の必要書類としては、直近2年分の確定申告書一式となっています。なので、これを見ると、「あ、2年以上事業継続していないといけないのかな?」と思われるかもしれませんが、実は違います。

 

 フラット35は独立して1年以上経過していれば、申し込み、審査が可能で、収入と借入額、信用情報の要件を満たしていれば、住宅ローン審査に通ります。

もちろん、長く安定した事業継続をしている方が、審査に通りやすいのは言うまでもありませんが、文面だけを読んで解釈せずに、まずは相談してみることをお勧めします。

 

  • 確定申告の収入が1年に満たない場合は、収入を換算してくれる

 年度開けの4月に独立開業した場合、その年の確定申告は4月〜12月の9ヶ月分になってしまいますから、当然所得が少なくなって不利になります。しかし、フラット35の審査の場合、1年分の収入に換算してもらえるのです。これは収入の安定しない自営業者の人にとっては通常のローンよりもかなり有り難い条件となります。

 例えば、その年の9ヶ月分の収入が315万円だったとしたら、一ヶ月分の収入は、

315万円 ÷ 9ヶ月 = 35万円

それを12ヶ月分にすると

35万円 × 12ヶ月 = 420万円

となり、この420万円が住宅ローンの審査対象になる所得となります。

 

  • その他の金融機関ではどうか?

その他の金融機関だと、やはり厳しい条件になっています。

  • 新生銀行

 『自営業の方については、業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)を有すること。』

(新生銀行ホームページより一部抜粋)

 

  • みずほ銀行

『勤続年数(自営の方は営業年数)2年以上の方』

『前年度税込年収(個人事業主の方は申告所得)が200万円以上で安定かつ継続した収入の見込める方』

 (みずほ銀行ホームページより一部抜粋)

 

  • イオン銀行

 『安定かつ継続した収入の見込める方

給与所得者の方は6ヶ月以上勤務していること。会社経営者ならびに個人事業主の方は事業開始後3年を経過していること。

給与所得者、ならびに会社経営者の方は前年度年収100万円以上、個人事業主の方は前年度所得が100万円以上とさせていただきます。』

  (イオン銀行ホームページより一部抜粋)

 

 やはり、他の金融機関では自営業者への条件提示が厳しくなります。

 最近では、住信SBIネット銀行のように、事業継続の年数を問わない銀行も出てきましたが、金利を考えると、銀行独自の固定型ローンよりも、フラット35の方が有利です。

 

条件2:所得を少なくしている場合は住宅ローンの審査前に修正申告する

自営業者の場合は、税金対策として売上や所得を少なめに申告している場合もあるでしょう。しかしその状態だと住宅ローンの審査には通りにくくなります。

しかし、安易に所得を多く申告すると、税金が上がったりしますので、それはそれで考えものです。

なので、借りたいと思っている金額を借りられるかどうか見当をつけておく必要があります。

 

  • フラット35のホームページで借入可能額を計算する

フラット35のホームページで、おおよその借入可能額が計算できます。確定申告の金額を入力して計算してみます。

 

       フラット35 年収から借入可能額を計算

       http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

 

仮に、この計算で可能額の枠内にあなたの希望金額が収まっていればOKですが、もし、必要な金額に達していない場合はどうするのか?

 

  • 必要な金額を借りられない申告状態である場合の対策

修正申告をする

税金対策として売上や所得を少なく申告している場合は修正申告するのも1つの方法です。確定申告の時期が終わっていても、税務署で修正申告することが可能です。修正申告をすることで、売上や所得の数字を増やし、必要な住宅ローンを借りられる状態にします。

 

どれくらいの所得で申告するのかは、フラット35のシミュレーション方法で計算してみて、バランスの良い金額を出してみてください。

 

ただ、売上や所得を水増ししてまで借りるのは、かなりリスクのある行動だと思います。住宅ローンの審査では売上などの詳細な証明までは問われませんので、所得を水増しして申告しても、住宅ローンの審査には通ると思いますが、そのあとの返済が厳しいものになると予想されます。

 

そういう状況を作り出し、敢えてお尻に火をつけて頑張る、という考え方もアリだとは思いますので、この辺りは、自分の性格も考慮に入れた上で、安全思考でいくのか、リスクを取るのかを決めてください。

 

条件3:返済見通しは過去3年の手取り収入を元に考える

自営業者は、サラリーマンよりも伸びしろがありますが、収入の先行きは不透明かつ不安定なので、何を基準にして返済計画を立てればよいか、迷うと思います。月によって収入額も大きく変動しますし、季節や、流行りに影響される場合もあります。

そこで、一旦、過去3年の手取り収入を元に支払い計画を考えてみることをお勧めします。

 

重要なのは、“手取り”で考えることです。事業に掛かっているお金を除く家計への収入です。毎月の家賃、生活費、交際費、貯金などを合わせたものがそれに相当します。一度も把握したことが無い、という人は、是非この機会に計算してみてください。

 

これで大体あなたがいくら借りられるか、どのくらいの返済能力があるのか、が把握できると思いますので、返済計画を立ててみてください

 

 

 

埼玉県で本物自然素材住宅を建てるナチュラルハウス

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