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知ってトクする! 最強土地選び 【2】

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/06/23(土) 豆知識

安くていい土地をゲットする裏技

 

以下では具体的にお買い得でいい土地を探す裏ワザを3つ紹介致します。

 

裏技1:造成前の分譲地を狙う

「最新情報! 売り出し!」広告で良い土地を見つけて不動産屋に電話をしたが、既に6区画中3区画は埋まっていた。そんな経験はありませんか? そのような経験をされた方の多くが持つ感想は次のようなものです。「一番早く電話したつもりなのに、もう3区画も埋まっているなんて…」なぜ、あっという間に3区画も埋まってしまうのか? 理由があります。

 

  • 分譲地のなかで良いところは、造成前に買い手が決まる
  • 残りの区画を広告で売る

 

 不動産業者は造成前にお客様を探します。造成後にお客様を探すのはリスクが高いからです。土地を造成し、分譲地に仕上げるのにはお金が掛かります。もし、お客様が付かない時は、造成費用、土地購入費用などの費用がそのまま負担になるからです。

 

 そこで、不動産業者は、土地を売る時には、事前に売れるか売れないかを徹底的にリサーチした上で売り始めます。「一番乗り!」と思って問合わせたところ、すでに売約済みだったという場合は、不動産業者が造成前に「きっと購入するだろう」というお客様を集めているからです。このような背景を理解しておけば、また違う角度で土地選びができます。「購入したかったのにダメだった」という無駄なストレスに悩まされることもありません。

 

 造成前の分譲地を手に入れるのに一番大切なことは、あなたと不動産業者との間に信頼関係が築かれているかどうかです。信頼関係がないと、不動産業者は他の信頼関係を築いているお客様に、新しい分譲地の情報を伝え、売却してしまいます。不動産屋が、「あの人は本当に熱心だから一番先に紹介しよう」という気持ちになるかどうか? ここがポイントです。新しく分譲になった土地を一番先に申込むなら、この方法に限ります。一番先に申込みをすれば、一番良いところをおさえられますから、後々、後悔することは少ないはずです。

 

 この方法のデメリットは値段交渉がやりにくいことです。売主にしてみれば、分譲地の中で一番良いところを選ばれた上に、さらに値引きを要求されても簡単には応じられません。ただし、新しく分譲された分譲地ほど仕入れた時期も最近のはずです。ということは、仕入れ価格も今の時代に相応でしょうから、高すぎるという土地は少ないでしょう。その点は安心です。

 

裏技2:欲しい場所で、欲しい大きさだけ購入する

 この方法は特に次のような方に向いていますので、当てはまっていると感じる人は覚えておいてください。

 

              欲しい土地の場所(何丁目ぐらいまで)が決まっている人

              ・絶対○○区域に住みたい

              ・親の家の近所に住みたい

              ・○○の区画整理地内に住みたい

              ・○○小学校から歩いて5分以内に住みたい

 

 このくらいまで、欲しい土地の場所が決まっていることが条件です。

 このように、欲しい土地の場所、大きさが決まっている方は、わざわざ情報を待つ必要はありません。希望が決まっているのだから、それに当てはまる土地を探せばいいのです。

 そのやり方は次の通りです。

 

具体的な4つのステップ

1.住宅地図を用意する

各市町村には住宅地図というものがあります。公園からコンビニまで、また、どこに誰が住んでいるのか一目瞭然でわかります。まずは探している土地周辺の住宅地図を手に入れましょう。この住宅地図は高価なものです。付き合いのある住宅会社で入手するとよいでしょう。サラリーマンの方ならお勤め先にあるかもしれません。また法務局などにも必ず置いてあるので、それらを利用してもよいでしょう。

 

2.欲しい場所をマークする

住宅地図が揃ったら、空き地や欲しい所を確認しマークしていきます。どのように家を建てるのか、イメージしながら次のようにチェックしていきましょう。

 

  • 日当たりを重視する方は、南道路に面した空き地をマークする
  • 角地がいい方は、角の空き地をマークする
  • 以前から気になっている空き地をマークする

 

今現在、畑や駐車場として使われている場所よりも、空き地や遊んでいる土地などの方が売りに出される可能性は高いです。

 

3.法務局で公図、謄本を入手する

マークしたら、その土地の所有者を調べます。

まず、検討している土地を管轄している法務局に出向きます。法務局では申請すれば、誰でも土地の所有者を確認することができます。費用は、閲覧だけの場合は500円。謄本として持ち帰る場合には、1000円かかります。

 

4.売るか売らないか? 聞いてみる

土地の所有者を見つけたら、所有者のところへ直接出向き、土地を売る意思があるかないか直接聞いてみましょう。「直接聞いてみるなんて、そんな大胆なことできません!」と心配することはありません。なぜなら、不動産業者はこの方法で新しい分譲地を仕入れているからです。法務局で調べた所有者の多くは土地をたくさん持っているはずです。土地を持っているが建物に利用していない、つまり休眠地をたくさん持っている地主さんなのです。このような地主さんは、毎週のように住宅会社や不動産会社から、土地を売ってくれ、アパートを建ててくれと依頼されています。ですから、突然の訪問や申し出にも慣れています。

 

もちろん、自分でできる自信のない方は、不動産業者にお願いして交渉してもらいます。もし上手くいったら、法的に決められた成功報酬を支払えばいいのです。成功しない場合は報酬を支払う必要はありません。

 

不動産業者に任せたほうがいい理由

不動産業者に任せたほうがいいと思うのは、以下の理由からです。

 

  • 日々の仕事をこなしながら、このようなことをするのは大変だから。

 この作業には莫大な手間がかかります。大事な休日を使ってまでやるのは大変です。無理に時間を作ってまで自分でやる必要はありません。任せるべきことはプロに任せるのも方法の一つです。不動産業者にこのようなことを頼むのは仰々しいと感じるかもしれません。しかしながら、こういった仕事は不動産業者にもメリットのある仕事です。なぜなら、既に土地が決まっているからです。通常、不動産業者はお客様から仕事の依頼を受けると、いろいろな地主さんをあたります。でも、このやり方であればもう既に土地は決まっているので、そこの地主さんにだけ交渉すれば良いのです。

 一から土地を探す手間が省ける分だけ、割りのいい仕事です。

 

  • 地主さんは普段から住宅会社や不動産業者と付き合っているので、土地の知識は豊富なはずです。

 売主は自分の土地を売却するわけですから、高く売りたいのは当然でしょう。そんな時、やはりプロの力を借りた方が賢明です。不動産業者が交渉することで、仲介手数料分ぐらいは安くなるでしょう。この方法は好きな場所、好きな大きさの土地をライバルがいない状態で購入できますが、デメリットもあります。欲しい土地の場所が明確に決まっていない方には、向かないやり方です。

 

裏技3: 200~300万円安く土地を購入する

  • なぜ土地の広告が出るのか?

 良い土地は、わざわざ広告しなくても売れます。本当にお買い得な土地はほんの一握りで、そのような情報が入ってきたら、知り合いや付合いの長いお客様に素早く紹介します。だから、いい土地は広告に出ません。つまり広告や情報誌に載っている情報は、とびきりお買得な情報ではありません。そして、売れないから何ヶ月も情報誌に同じ情報が載っているのです。なぜ売れないのでしょうか? 大抵の場合、条件の割に高いのです。価格が高いので買い手がつかないでいるケースが多いのです。

 

  • 土地の価格は売り手側が勝手に決めたもの

 情報誌に載っている土地の価格は、そもそも誰が決めるのでしょうか? 地主さんや不動産業者、つまり売る方が決めます。売主が「この価格で売れたらいいな」という価格がついていることが多いのです。あくまでも売主の希望価格であって、あなたの希望価格と違うのは当然です。だから、その売主の希望価格をあなたの希望価格に変えていく必要があるのです。

 

「価格は高い。でも欲しい」という土地情報があらわれたとします。もし、本気で買いたいと思うならば、「少し安くなりませんか」「予算オーバーなんです」と相談してみることから始めるのです。土地は非常に高価な買い物です。数パーセントの割引でも、金額に換算すれば数十万円、ローン金利を考えれば数百万円という大金になる場合もあるのです。

 

 土地の希望売買価格は、実際に売買される金額よりも高めに設定されています。売主は少しでも高く売りたいと思っているので当然です。しかし、もしかするとなるべく早く売りたい、一刻も早く売って現金をつくりたい、と考えている方もいるのです。交渉次第では大幅な値引きもありえます。

 

  • 価格がもう少し下がるまで、待ったほうがいいか?

 「もう少し待てば価格は下がりますか?」と聞かれる方がいます。下がりません! 下がる前に売れてしまうからです。価格は下がらないわけではないのです。ただ、下がるのを待ってはいけない、というだけなのです。どういうことか?もう少し詳しく説明します。

 価格が下がることを広告で確認しようとしても、値下がりした価格は広告で確認することはできません。「うちは1500万円で買ったのに、なんでいつの間にか隣は1200万円になっているんだ? 敷地の広さだって、日当たりだってほとんど同じようなものだぞ!」と、以前に同じ分譲地を購入した方がクレームを言うからです。不動産業者が恐いのはそのようなクレームです。

 

 「もう少し下がらないか…」と待っている土地は、他の方がすでに価格を下げる交渉をしているケースが多いのです。そして、交渉に成功して購入していくのです。だから、もし本気で欲しい土地があるのならば、価格が下がるのを待っていてはダメです。価格を下げるよう動かなければなりません。

 

 

予算より200万円以上高い価格の土地に目を向ける

 

 土地購入の予算が1000万円だとします。その時、どの価格帯の土地情報に目を通しますか? 「それはもちろん1000万円台の土地でしょう!」そんな声が聞こえてきそうです。しかし、そのやり方ではいつまで経っても気に入った土地は見つかりません。

 では、どうしたらいいのか? 200万円ほど高い1200万円以上の価格帯の中から、自分の希望の場所、坪数に見合う土地を見つけるのです。予算が1000万円の場合、今までは1000万円前後の土地ばかり気にしていたと思います。しかし、それではいい土地は見つかりません。しかし、1200万円台の土地情報に注目したとすると、全く違う土地選びがその瞬間から始まります。

 

 つまり、今まで探していた土地よりも場所がよく、坪数も広い土地をたくさん見つけることができるようになるのです。

 

 普通、1000万円の土地を探している方は1200万円台の土地には目もくれません。土地は安くなるとは思っていないからです。1200万円で売りに出されている土地を1000万円で購入できると仮定すれば、厳しい方にも気に入るところは出てくるはずです。

 

 そして、交渉して安くしてもらうのです。まずは、予算よりも少し高めの価格帯の土地を見つけ、その後、価格交渉によって安くしてもらう。このようなやり方の方が、よほど早く良い土地に巡り会えるのです。

 

 

 

 

 

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