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欠陥住宅を手にしてしまったら・・・事例Q&A  

永田 秀斗 自己紹介へ
2018/10/01(月) 豆知識

欠陥住宅を手にしてしまったら…事例Q&A

 

相談例:1

建築の請負契約をした。

建物の引渡しを受けた後、欠陥箇所や施工の不十分な箇所が見つかったがどうすればいいか?

 

回答例:1

建築請負業者に対して、瑕疵修補請求や損害賠償請求を行うことを考える。

瑕疵(かし:その物が通常有すべき性能を有していないこと)がある場合には、それを修補する(直す)ことを請求できる(瑕疵修補請求権)。

ただ、瑕疵が重要でなく修補に多額を要する場合には、請求することができない。

瑕疵によって損害が生じている時には、瑕疵修補請求とともに損害賠償請求をすることができる。

損害賠償と請負の報酬請求は、同時に履行する関係にある。

このため損害賠償の支払いがあるまで報酬支払いを拒むことができる。

建物について請負契約をした場合は、瑕疵が非常に大きく契約の目的を達することができない時でも、契約解除は認められない。

この場合には、建て替えに要した費用を損害賠償請求することができると考えられる。

物についての瑕疵担保責任は、無過失責任(業者に落ち度がなくても請求することができる)とされ、責任の期間は、建物の部分及び構造によって次のようにわけられる。

①柱、壁、はり、基礎などの建物構造上の主要な部分や、雨どいなどの雨水の浸入を防止する建物の部分は10年(平成12年3月31日以前の建築請負契約には適用なし)。

②上記以外の建物の部分で石・土・れんが・コンクリート・金属・これらに類する構造の建物の場合は10年、それ以外の構造の建物の場合は5年。

①に関しては、特約で短縮することはできず、②は特約によって短縮が可能とされている。

契約書を確認する必要がある。

瑕疵により、建物が滅失・損傷した場合は、その時から1年以内に瑕疵担保責任を追及する必要があるため、急いだ方が良い。

 

 

相談例:2

注文住宅を建築中だが、建築業者が約束した内容と違う内容の工事をしている。

新築した家が完成したが、施工内容がひどく手直ししてもらいたいが直してもらえない。

完成後、数年しか経っていないのに、家が傾いていて、潰れてしまうのではないかと不安である。

 

回答例:2(これらの相談があった場合の弁護士による考え方)

できる限り早期の相談(工事完成前、代金金額の支払い前)が望ましい。

問題になった一番極端なものは、建物の請負契約において、建築代金を全て先払いをして、建築の初期の段階で建築業者が倒産してしまった、という相談があった。

このようなケースでは泣き寝入りになる可能性が高いことは明らかで、まずは契約の段階から、支払い方法を注文者主導で決めることが重要。

欠陥住宅に限らず、支払ってしまった後にそのお金を取り戻すより、問題が解決するまでお金を留め置く方が法的紛争にならずに解決しやすい。

欠陥住宅を建てるような業者は経済的基盤がないこともしばしばで、裁判で勝っても回収できないこともある。

 

協力建築士と一緒に現場を見ると、目視でも傾きがわかるほど酷い状態の時があった。

建築士も見ただけでこの建物は危険と判断。

傾きが酷いため、居住者の体調も悪化していた。

地盤調査をしたところ、傾きの原因は造成に際して地盤をきっちり締め固めをしていないことにあった。

地盤の軟弱部分が建物の重さに耐えきれず沈下していたのが原因であることがはっきりした。

建物を取り壊した上で地盤を改良するしか手段はないという結論に達し、それまでの調査結果、データをもとに裁判を提訴した。

判決に至ることはなく、問題の土地建物を業者が買い取ることで勝訴的な和解で解決した。

欠陥住宅の紛争の場合、提訴するまでに原告の立証を準備しきることが重要である。

 

 

相談例:3

念願の新築の建て売り住宅を購入。昨年末の建築中に契約し、先々月入居したが、暮らし始めてみると、押し入れの壁紙の一部が剥がれかけている。

台所のコンロの横の壁にヒビが入っている。

階段の踊り場の床部分の板が浮いている。

欠陥部分と思える箇所を何ヶ所か発見。

販売業者に苦情を言って修繕を依頼すると「細かいことにこだわり過ぎじゃないですか」などと言われる。

まだ修理に来ない。

強制的に修理させるにはどうすればいいか。

業者に欠陥住宅の補修を求めることができるのか?

 

回答例:3

建築中の建売住宅の購入については、民法上、売買契約と請負契約のいずれにあたるのか、という問題がある。

売買契約は、代金を支払って物を買うという、日常的によくある契約。

請負契約は、例えば「家を建ててもらう」などのように、一定の仕事の完成を頼むかわりに、その代金を支払うという契約。

建築中の建売住宅の購入については、オーダーメイド的な要素が多少なりともあれば、請負契約と考えることも可能。

しかし、一般の売買と同様に「商品を購入する」という面が強いため、売買契約と考えられるのが通常。

念のため、両方の場合について、民法上とることのできる手段を示す。

請負契約の場合:建物の引渡後5年以内(堅固な建物なら10年以内)は、請負業者に対し、手抜き工事等による不良個所の修繕と、損害賠償の請求ができる。

売買契約の場合:契約時にはわからなかった不良個所のせいで、居住に耐えない場合には契約を解除することができる。

そうでない場合には、損害賠償の請求ができるだけ。

この請求ができる期間は、買主が不良個所があることを知ってから1年以内。

売買契約の場合は、修繕の請求ができない。

しかし自分で修理業者に修繕を頼んで、掛かった費用を販売業者に損害賠償請求することができる。

結果的にはあまり変わらない。

このように、販売業者に強制的に修理させるまでもなく、自分で業者等に頼んで修繕してから、いずれの場合にも認められる損害賠償請求権を利用して、販売業者にその費用を請求すると良い。

ただし、契約上これらの請求ができる期間を短く制限していることが多い。

注意して契約書をチェックして欲しい。

これらの期限切れを防ぐためには、内容証明郵便等により、期間内に修繕を要求したという証拠を残しておく必要がある。

また将来の損害賠償請求に備えて、不良個所の写真を撮っておき、修理代金の請求書や領収書などを大切に保管しておくべき。

最後に住宅品質確保促進法について。

これには「新築住宅を普通に使用していたのに、床や天井等の建物の主要構造部分に欠陥が発生した場合、新築後10年間は、施工業者がこの欠陥を無料で修理しなければならない」という画期的な制度。

この法律が適用されるのは、平成12年4月1日以降に契約したものに限られる。

 

 

相談例:4

18年前に購入した3階建ての建売物件。

脱衣所に黒蟻が出た被害で点検口が無いので、床下を切り開き(1階にキッチンが無いので床下収納が無い為)確認した。

水深2cmの水がベタ基礎全体に溜まっていた。

床組の“つか”も酷く腐っていて、ここ最近の水漏れ被害ではない。

最初は水溜りの衝撃で気が付かなかった。

どこか違和感を感じ、冷静に基礎伏せ図と見比べてみた所、壁の下に有るはずの基礎が無く、60cm程ズレて基礎が打ってあるのに気付いた。

明らかに間違って基礎を打ってあるのが明白。

有るはずの基礎の代わりに、床組はあるがそれを支えている“つか”が腐食していて強度的にも大問題。

施工業者にも連絡をし自宅に来てもらい、間違いは認めたが、話が一向に進まない。

3階の部屋のドアの締りも悪くなった。

大型車が通る度にひどく揺れる様になり、今後のことを考えると強度的に不安。

建て替えを希望。

今後、施工業者とどの様に話を進めれば良いか?

 

回答例:4

建売とあるので、おそらく不動産業者たる売主から買ったと予想する。

一般的にはその場合、売主に対して瑕疵担保責任を追及していくことになる。

これは引渡後10年で請求ができなくなる(品確法95条)。

施工業者に対して不法行為に基づく損害賠償請求も考えられなくはない。

 

 

相談例:5

築9年の建売住宅

昨年、サイディングが浮き、反りがあることがわかった

サイディングメーカーが調査した結果、当初の施工不良が起因しているという見解に至った。

これに対し、損害賠償や、慰謝料を売り主に請求することはできるか?

設計図書と違った部分もありそうだが、売り主曰く、現場の判断で施工しているため、図面がないとのこと

 

 

回答例:5

目に見えない欠陥(隠れた瑕疵と言う)があったのであれば事実を知った時から1年以内であれば請求できる。

しかし、知ってから1年以内でも契約の時から10年を超えていると、債権の消滅時効と同様に請求できなくなる可能性がある。

いずれにせよ、1年という期間は短いため、できれば早急に弁護士に相談することをおすすめする。

ただ施工ミスに「よって」雨漏りが生じるといえるのであれば、請求は可能かも知れない。

しかし、どうしても施工に誤差やばらつきが出るのはやむを得ないので、多少の反りや変形などに関しては、瑕疵とはいえないと考えられている。

どちらにあたるかは、専門家の意見も必要のため、これだけでは判断が難しい。

全面張替というわけにはいかないか、と考えると、補修の内容は欠陥の程度との兼ね合いとなる。

利用するのに不具合があるとか、全面補修の場合に比べて建物としての能力や効率が著しく劣るようになる場合には、一部の補修では欠陥を補修したことにならない。

売買の時に、欠陥がない物として購入し、欠陥がない物としての代金を払っているはずのため、そのような欠陥を無くすか、最小限のものにするのが原則ではある。

補修工事の現実性(たとえば、全面補修をすると建て替えするのと同様の費用が掛かり、相手が負担する費用が大きくなり過ぎる時には、完全な全面補修は現実問題としては困難な場合がある)と、どこまで妥協して良いかという兼ね合いの中で、最終的には、両者が合意したところに落ち着かせることになる。

どうしても合意が成立しない時には、裁判所で争うということになる。

 

 

相談例:6

3年前に築20年の中古住宅を購入。

3年経ってバルコニーの床が抜け、柱にヒビが入り、白蟻が発生。

住宅業者(家を建てたのと購入したの同じ会社)に問合わせると、売り主が防水工事を怠ったため雨漏りがして柱が腐り、白蟻が発生したとのこと。

売買契約書には売り主は瑕疵担保責任を負担しないと書いてある。

3年前に購入した際にすでに防水が怠ってあり柱が腐っていたとしたら、売り主ではなく住宅業者に対して、損害賠償や瑕疵担保責任を請求できるか?

腐った柱の一部は保存してあり、専門家などに見せたら3年前はどうだったかなどがわかるか?

住宅業者が言い訳ばかりして嘘をつかれ、4本の柱があるが、すべて腐ってないと言い張ったが、頼んで柱をあけてもらうと根元がないほど腐っていた。

高いお金を出したのでバルコニー工事費用だけでも返金してほしい。

もし購入した時に腐っていたなら払うべきではなかったと思う。

 

回答例:6

売り主が、建物に瑕疵があることを知り、または容易に知り得たにもかかわらず、これを秘して売却した場合には、契約責任のほかに不法行為責任を追及できる。

宅建業者が、建物に欠陥があることを知っていたにも関わらず、これを買い主に説明しなかった場合には、債務不履行責任又は不法行為責任を負う(横浜地判平成9年5月26日判タ958号189頁)

宅建業者が建物の欠陥について容易に調査し得るにも関わらず、調査義務を怠った場合には、知っていた場合と同様に宅建業者の責任を追及することができる(日弁連消費者問題対策委員会編『欠陥住宅被害救済の手引〔全訂増補版〕(民事法研究会・平成14年)99~100頁』)

以上のとおりだが、欠陥住宅問題については専門の弁護士と建築士の協力が必要。

 

 

相談例:7

三年位前に住宅のリフォーム

二ヶ月くらい前より雨漏りがして、工務店に電話するが近いうちに見に行くとの返事。

その後6回ほど電話するが電話に出ない、留守番にも入れたが返事なし。

他の業者になおしてもらい工事費を請求できるか。

 

回答例:7

特約がなければ請負人に対する瑕疵担保請求権の時効は1年間。

事案の詳細がわからず断言できない。

弁護士に早急に相談したほうが良い。

 

 

相談例:8

木造3階建て在来工法で建築して築2年。

1階はダンススタジオということで建築。

工務店は「木造3階建てには自信がある」とのことでお願いした。

家が揺れる。

強風で揺れるのは初めから。

最近スタジオの利用頻度が多くなり、気付くと人が踊ってるだけで揺れる。

2階にいて震度3くらいの地震かと思う。

2階のドアがガタガタ揺れている。

ドアに隙間があり、一番上の隙間と一番下の隙間の幅も違う。

「ダンススタジオ」として建築したのに、こんな揺れがあっては、将来ひずみが生じてこないか不安。

点検には来ない。

電話しても担当不在。

「後程連絡します」といっても折り返し連絡もない。

この場合工務店に何らかの責任を問えるか?

 

回答例:8

建築確認はおりているか。

仮に確認済みでも,早急に建築士にみてもらって意見をもらった方がよい。

事故が起こってからでは遅い。

強度の不足があれば賠償請求できる可能性もある。

 

 

相談例:9

大手住宅メーカーになめられ、言われるがまま。

先日、食洗器の排水口パイプが抜け、漏水した排水が住宅基礎に全面に溜まり(約3センチ程度)ボウフラが多量に繁殖。

一流住宅メーカーの家。

原因は排水口の塩ビパイプの支持不足により、長年の自重で少しずつ下がり、最終的にパイプが抜けたことによる(この事実はメーカも理解し認識)。

竣工から13年経ち10年間の保証は切れていたが、瑕疵担保責任となり無償対応。

溜まった水を排水してもらったが、今後の対応について協議したら消毒剤の散布はしてくれるとのこと。

しかしその他の対応はないとのこと。

食洗器の排水のため油分等が基礎面に残っており、害虫・ゴキブリなどの発生が心配。

メーカーとしては発生することは無いと言い、何もしてくれない。

臭いの問題については乾燥しているので大丈夫という。

木材が集成材であるので漏水を吸収した木材の劣化については、一度の吸水程度では問題ないという。菌の発生も確認できないので大丈夫という。

メーカーからは今後、何か出てくればそれには対応するという。

できれば床下の洗浄・消毒・害虫の発生抑制・木材の全数点検をしてほしく、それらをメーカーにしてもらうことはできないか?

 

回答例:9

すでに10年保証もきれているため難しい。

消毒剤の散布をしてくれるだけでも誠意があるように思われる。

引き続き交渉した方がよい。

場合によってはある程度対応してくれるかもしれない。

不法行為責任が問えるかに関しては不法行為責任の場合、損害および加害者を知ってから3年間は責任追及できることになっている(民法724条)。

故意過失を認定できるかといえば,ハードルは高い。

 

 

相談例:10

欠陥住宅が原因による引越し費用の負担について。

約1年半賃貸マンションを借りていた。

マンションに断熱材が入っていないため(他の部屋は入っている)、冬に結露が発生しやすく、カビが大量に発生。

そのため、衣類・靴・家具のいくつかを破棄、引越しを余儀なくされた。

不動産業者の過失による欠陥住宅の場合は、引越し費用、敷金全額返金などを請求することができるか。

請求できるのであれば、一般的にいくらくらいの請求が妥当か?

 

回答例:10

可能。

更に慰謝料の請求も可能。

不動産業者は欠陥住宅であることを争ってくる。

その証明をするためには 弁護士に依頼し 建築士の鑑定書等の証拠を揃え 訴訟をする必要がある。

 

 

相談例:11

テナントの内装について。

5月から知り合いの紹介で内装屋さん(大工個人)にお店の内装をお願いした。

仕上がりが頼んだ物と違う。

前に働いていたお店を見てもらい(2回)、これを作ると140万円かかると見積もりを出してもらい、了承して内装をはじめた。

お金は、まず半分の70万円を支払い、仕上がったら残り70万円を払う形。

先に半金払ってやり始めまたが、途中から頼んだ木目と違ったり、カウンターが違ったりと、その他もいろいろ素人の私が見てもおかしいところがあった。

営業に間に合わせて、自分で直したりしてなんとか営業できる所までやった。

しかし木屑がついたままだったり、ペンキも乾いてなかったり、臭いもすごく残ったままだったりとひどい状態。

これでは満額は払えないと伝えたところ、家具分は引くと言っていた。

自分で直していたが限界があり、まだ全然納得いく状態ではないため、補修をお願いしたら、もう終わりと言われた。

他の会社にお願いして直してもらい差し引いた額を支払う、と伝えたら明細をだせと言ってきた。

他の内装会社にお店を見てもらったところ、ひどい作りで全部直すとなると、営業を止めなければならないとのこと。

この作りだと壁が倒れる可能性もあるとのこと。

今見積もりを作ってもらっている最中だがどうしたらいいかわからない。

壁が倒れた時や金額に、後で何か言われないように、何か書いてもらった方がいいか?

電話かけても出ないなどあり、電話の態度も急に変わりとてもお金払う気にもならない。

早く終わらせたい。

 

回答例:11

工事の内容に瑕疵がある場合、その修補にかかる代金を相手に請求することが可能。

ただ、相手がお金を持っていない可能性も十分にあるため、今の時点では支払わず、何も請求しない方がいい。

修補にかかる金額が確定したら、その金額等を支払った後、相手に請求する方法が考えられる。

工事前にどのような問題があるのかを、できるだけ写真に残しておくと、後で争うときに有用。

何か書いてもらう方がよいかに対しては、書いてもらおうとしても応じてはくれないだろうし、書かなくても責任追及はできるので、書いてもらう必要はないと考える。

 

 

 

 

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